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大望的博客

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中国房价到底会降多少  

2011-12-07 10:10:36|  分类: 国计民生 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 万科默认其在上海的楼盘将全面降价20%以上,跟进的开发商肯定不在少数,使人深信中国房价拐点已经到来,但要思考的是,这个拐点是短期波动,还是长期趋势?若是短期波动,则是买房良机;若是长期趋势,则是卖房良机。事关重大,不得不聊聊。

 无论朱镕基总理如何为分税制开脱,但房价的飞涨确实离不开对分税制的解读。1994年,中国实行分税制。该税制之前,税收的约2/3归地方政府,约1/3归中央政府,因此出现“中央穷,地方富”、“老子向儿子借钱”等现象;分税制的实施,使得税收的约2/3归中央政府,约1/3归地方政府。从此,中央政府开始越来越有钱了。但收入锐减的地方政府会满足于勤俭节约过日子吗?显然不会,没有了税收途径,就必须寻找非税收途径。这个途径,就是高价卖土地,这就是土地财政。土地财政的实质,是地方政府通过房地产这个载体,以非税收手段收刮民脂!是的,一套房子就足以把民众一生的收入压榨干净。

 显然,房价已经高的离谱,土地财政越来越难以维持。但问题是,没有了土地财政,地方政府能活下去吗?除了土地财政,你能找到救地方政府的工具吗?若找不到,则还必须依赖土地财政这个支柱!至少目前,我找不到,相信地方政府也找不到,中央政府也找不到!

 截至2011年,地方政府的债务是20万亿人民币。20万亿的债务,每年的利息就是个天文数字。目前,即使在土地财政的支撑下,地方政府每年的财政收入仅仅能维持还息,根本没有能力还这20万亿的本金。若失去土地财政,则连利息都没法还,银行怎么办?是不是会产生金融动荡或危机?肯定会!国外资本在香港大肆抛售中国银行股,实际上就是反应了国际资本对这个问题的担心,他们实在找不出地方政府能够还这20万亿本金的能力和资金来源。

 办法只有一种,维持现状,那就是维持土地财政!当房价这个经济问题已经政治化,就没有办法按照供需的经济学基本规律去解读它。在中国,政治利益永远高于经济利益!因此,从政治利益角度去解读房价,比从经济角度解读更靠谱。

        我的结论是:短期(几个月或1-2年内)会下跌,但能跌20-30%就谢天谢地了;中长期(5-15年甚至20年内)会稳定或慢涨,超长期(20年之后)房价必有断崖式大跌。因此,对于没有房的民众来说,除非你要苦等到15-20年后的大跌,否者就应该利用这个短期的下跌机会去买房,有跌20-30%的房子,就可以出手了。但我们也要记住,我们这一生,肯定看得到中国房价崩盘的那一天,所以我们不要把所有的财产都压到房子上。
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